Betriebskosten: Wenn die Nachzahlung ausbleibt
Foto: Thomas Madel / AdobeStock
Angesichts der stark gestiegenen Energiepreise kann es zu erheblichen Betriebskostennachzahlungen kommen. Trotz zu erwartender Nachzahlungen haben Vermietern nicht das Recht, die laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten innerhalb einer laufenden Abrechnungsperiode zu erhöhen. Vielmehr knüpft das Gesetz eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen an die Vorlage einer Betriebskostenabrechnung und deren Ergebnis (§ 560 Abs. 4 BGB).
Regelmäßig werden sich die Mietvertragsparteien in den letzten Monaten auf eine solche Anpassung der Vorauszahlungen geeinigt oder Mieter wenigstens Rücklagen gebildet haben. Wenn es aber gleichwohl dazu kommt, dass der Mieter die Nachforderung nicht zahlen kann, stellt sich die Frage, ob der Vermieter kündigen kann.
Fristlose Kündigung kommt wohl nicht in Frage
Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geht von laufenden Mietzahlungen aus, wovon bei einem Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung nicht ausgegangen werden kann. Bei laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten müsste ein Rückstand von zwei Mieten erreicht werden, was wiederum voraussetzt, dass die Erhöhung der Vorauszahlung wirksam vereinbart wurde.
Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung
Eine ordentliche Kündigung kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen, wenn der Mieter mit einer Nachforderung in dieser Höhe rechnen musste und trotz des Erhalts staatlicher Unterstützung in Form von Energiepreispauschalen oder Heizkostenzuschüssen keine Rücklagen gebildet hat. Dies müsste dann als schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung betrachtet werden. Ob eine Kündigung und gegebenenfalls Räumungsklage hierauf gestützt werden sollte, hängt wie immer vom Einzelfall ab. Wir empfehlen hier dringend eine vorherige Beratung.
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 03/2023 vom 3. Juli 2023).