Betriebskosten: Folgen von Abrechnungsmängeln
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Wir stellen fest, dass Nebenkostenabrechnungen von den Mietern angesichts gestiegener Kosten genauer geprüft werden. Sollte der Mieter Abrechnungsmängel feststellen, ist er regelmäßig der Auffassung, dass er den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag nicht zahlen müsse.
Gravierender Unterschied: materielle und formelle Fehler
Dies trifft nicht immer zu, denn es ist zunächst zwischen materiellen und formellen Mängeln zu unterscheiden. Formelle Fehler führen dazu, dass die Betriebskostenabrechnung insgesamt unwirksam wird. Dies kann bei einem falschen Abrechnungszeitraum der Fall sein oder bei fehlenden Umlageschlüsseln. Materielle Fehler (oder inhaltliche Fehler) sind demgegenüber beispielsweise Rechenfehler, falsche Verteilschlüssel oder fehlerhafte Flächenangaben. Diese Fehler führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit bzw. Ungültigkeit der gesamten Abrechnung. Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern bereitet im Einzelfall oft Schwierigkeiten.
Der Bundesgerichtshof stellt keine überhöhten Anforderungen
Der Bundesgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Erforderlich ist – nur – eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, ferner die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Fehler bei einzelnen Positionen ändern daran nichts. Nur wenn der Fehler sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung „zieht“, kommt Gesamtunwirksamkeit in Betracht.
Teilwirksamkeit, wenn nur einzelne Punkte betroffen sind
Sind nur einzelne Betriebskosten betroffen, bleibt die Abrechnung im Übrigen wirksam, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Bei den verbrauchsabhängigen Kosten wird oft der Abrechnung die Auswertung des beauftragten Messdienstleisters beigefügt. Fehler bei anderen Positionen der Gesamtabrechnung lassen es unbillig erscheinen, auch diese Kosten, die der Mieter anhand der Auswertung überprüfen kann und die er schließlich auch verursacht hat, nicht umzulegen, nur weil an anderer Stelle ein Fehler begangen wurde.
Position „Hausstrom“ kann formell unwirksam sein
Die Abrechnung der Position „Hausstrom“ kann beispielsweise formell unwirksam sein. Nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung sind nur die (Strom-)Kosten für die Beleuchtung umlagefähig. Unter „Hausstrom“ könnte aber für den Mieter intransparent auch der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen umgelegt werden. Diese Mischposition ist nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen (so Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 5. Mai 2021, Aktenzeichen 49 C 569/20 oder Landgericht Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013, Aktenzeichen 316 S 90/12).
Aber auch insoweit ist die Abrechnung nicht insgesamt unwirksam. Es liegt eine formelle Teilunwirksamkeit vor. Die Abrechnung ist in diesem Punkt als nicht erstellt zu behandeln. Im Übrigen kann sie aber Bestand haben.
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 03/2023 vom 3. Juli 2023).