Serie: Ausfüllhilfen zum Mietvertrag – Teil III
Die Sicherheitsleistung (Kaution)
Wir empfehlen jedem Vermieter dringend, von seinem Mieter eine Sicherheitsleistung zu verlangen und niemals ohne Kaution zu vermieten. Die Sicherheitsleistung des Mieters soll nach § 551 Abs. 1 S. 1 BGB darauf abzielen, etwaige offene Forderungen aus einem Mietverhältnis abzudecken. Dies können offene Mietzahlungen, Schäden beim Auszug, unterlassene Schönheitsreparaturen oder unbezahlte Nebenkostenabrechnungen sein.
Auf die Kaution darf in der Regel erst nach Mietvertragsende zugegriffen werden. Eine Abrechnung des Vermieters ist erforderlich. Dem grundsätzlich dem Mieter zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch stehen möglicherweise Forderungen des Vermieters gegenüber, mit denen dieser die Aufrechnung erklärt.
Scheuen Sie sich nicht, die maximal zulässige Höhe der dreifachen Kaltmiete als Sicherheitsleistung zu verlangen.
Der Vermieter entscheidet, welche Mietsicherheit gestellt werden soll. Das Gesetz macht keine Vorgaben, ob, welche und wie viele Sicherheiten der Mieter zu stellen hat. Es ist es daher auch möglich unterschiedliche Sicherheiten zu verlangen. Die Summe darf insgesamt aber drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 BGB).
Die Barkaution („Nur Bares ist Wahres – wenn es auch richtig verwahrt wird“):
Mittlerweile sind die Banken angesichts gestiegener Zinsen wieder an Kautionskonten interessiert. Für eine Barkaution muss ein insolvenzfestes Kautionskonto benannt oder eingerichtet sein. Das heißt: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen und dem Konto, auf dem die sonstigen Mietzahlungen eingehen, verwahren. Es sollten die Bankdaten eines Kautionssparbuchs, das auf den Namen des Vermieters lautet und mit Treuhandvermerk versehen ist, bereits im Mietvertrag eingetragen sein. Die Hausbank München bietet einen entsprechenden Vermieterservice an.
Bei einer Pfändung eines Sparbuchs auf den Namen des Mieters/der Mieterin können Sie nur mit Zustimmung des Mieters auf die Kaution zurückgreifen.
Ist eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Auf die Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB, wenn der Mieter mit Zahlung der Kaution in Verzug ist und der ausstehende Betrag der zweifachen Monatsmiete entspricht, wird in unserem Mietvertrag verwiesen.
Die Kosten für die Kontoauflösung sollen nach Ansicht des Amtsgerichts Frankenthal (Urteil vom 30. Oktober 2014, Aktenzeichen 3a C 270/14) und des Amtsgerichts Büdingen 1995 (Urteil vom 28. Juni 1995, Aktenzeichen 2 C 489/95) vom Mieter zu tragen sein. Die Kaution sei kein reiner Selbstzweck des Vermieters, sondern er verwahrt auf dem Kautionskonto vorübergehend Geld seines Mieters. Erst wenn er es berechtigterweise verwertet, geht es in sein Eigentum über. Auf dem Kautionskonto ist es für ihn fremdes Geld. Die Kautionsanlage und -verwaltung erfolgt vorrangig im Interesse des Mieters. Er erhält die Summe im Regelfall zuzüglich etwaiger Zinsen zurück.
Ein Abwohnen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses ist nicht erlaubt.
Mietkautionsbürgschaft:
Eine Mietkautionsbürgschaft kann mit einer Bank oder Versicherung als Bürge vereinbart werden. Statt einer Barkaution wird dem Vermieter dann eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit (im Original) ausgehändigt. Es kommt nur eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern in Frage. Wir raten hiervon ab. Eine Bürgschaft muss bei Ende des Mietverhältnisses und ja nach Vereinbarung spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden, ohne dass Einbehalte des Vermieters wegen noch zu prüfender Forderungen (zum Beispiel aus Nebenkostenabrechnungen) zu beachten wären. Ferner ist die Aufrechnung mit verjährten eigenen Forderungen bei der Bürgschaft im Gegensatz zur Barkaution nicht möglich.
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 03/2023 vom 3. Juli 2023).