BGH stärkt das Zutrittsrecht für Vermieter
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 429/21) bestätigt, dass es eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters ist, dem Vermieter bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes und entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Diese Nebenpflicht ergibt sich aus § 242 BGB. Konkret entschied der BGH dies für eine beabsichtigte Veräußerung der Wohnung. Daneben kann sich ein Zutrittsrecht des Vermieters auch aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergeben.
Verweigerung kann zur fristlosen Kündigung führen
Was eigentlich klar sein dürfte, sorgt leider immer wieder für Probleme. Selbst im Fall der vom Vermieter gewünschten Inaugenscheinnahme eines vom Mieter behaupteten Schadens wird der Zutritt mitunter von diesem verweigert oder vereitelt. Nach erfolgloser Abmahnung und weiterer Zutrittsverweigerung kann dieses Verhalten des Mieters zu einer fristlosen – hilfsweise fristgemäßen – Kündigung führen.
Terminabstimmung selbst in die Hand nehmen
Vermieter sind insbesondere in problematischen Mietverhältnissen gut beraten, die Terminabstimmung mit dem Mieter selbst in die Hand zu nehmen und sie nicht den mit der Begutachtung und einer gegebenenfalls erforderlichen Mängelbeseitigung beauftragten Handwerkern zu überlassen. Die Terminabstimmung mit Ankündigung und Bestätigung sollte mit Fristen schriftlich erfolgen, auch wenn diese Dokumentation mit einem Mehraufwand verbunden ist. Der Mieter sollte dabei gleich aufgefordert werden, im Fall seiner Verhinderung und für den Fall, dass er den Zutritt durch Dritte zu den genannten Terminvorschlägen nicht ermöglichen kann, Ausweichtermine innerhalb der Frist zu benennen.
Schadenersatz bei unberechtigter Weigerung
Erleidet der Vermieter durch die unberechtigte Weigerung des Mieters einen Schaden, muss der Mieter ihm diesen ersetzen. Dies können Fahrtkosten sein, ebenso wie ein Mietausfall in Folge einer gescheiterten Weitervermietung der Wohnung im Anschluss an eine Kündigung des Mieters, wenn dieser keine Besichtigungen zugelassen hat (Amtsgericht Wedding, Urteil vom 20. Mai 1997, Aktenzeichen 11 C 211/96).
Es versteht sich von selbst, dass der Mieter sein Minderungsrecht verliert, wenn er dem Vermieter nicht Zutritt zum Mangel in der Wohnung gewährt, um diesen beseitigen zu können.
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 03/2023 vom 3. Juli 2023).