Serie: Ausfüllhilfen zum Mietvertrag: Teil IV
Brauche ich die Widerrufsbelehrung?
Zunächst gilt: Es gibt kein generelles Widerrufsrecht bei Mietverträgen!
Wurde die Mietsache vor Mietvertragsabschluss nicht vom Mieter besichtigt und wird der Vertrag bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien außerhalb von Geschäftsräumen des Vermieters unterzeichnet, steht dem Mieter aber ein gesetzliches Widerrufsrecht nach § 312 Abs. 4, § 312g und § 355 BGB zu, sofern es sich beim Vermieter um einen Unternehmer im Sinne des § 14 BGB handelt. Über dieses Widerrufsrecht ist der Mieter gemäß § 312d BGB ausdrücklich zu belehren.
Wir geben einen Überblick, was das im Einzelnen bedeutet.
Widerrufsrecht bei fehlender Besichtigung:
Auch wenn in der Vermietungspraxis im Regelfall vor dem Abschluss eines Wohnraummietvertrags eine Besichtigung stattfindet, kommt es doch auch zu Vertragsschlüssen, ohne dass die zu mietenden Räume zuvor besichtigt wurden. Ausgeschlossen ist das Widerrufsrecht aber nur, wenn der Mieter den Wohnraum vor Vertragsschluss besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 S. 2 BGB).
Widerrufsrecht nur bei Verbrauchervertrag:
Nur wenn ein Wohnraummietvertrag zwischen einem Unternehmer (vgl. § 14 BGB) als Vermieter und einem Verbraucher (vgl. § 13 BGB) als Mieter abgeschlossen wird, ist der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts eröffnet (§ 312 Abs. 4, Abs. 3 Nr. 7 in Verbindung mit § 312g BGB).
Ein Vermieter gilt dann als Unternehmer, wenn er Wohnungen gewerblich vermietet. Es herrscht jedoch Uneinigkeit, ab wann genau dies der Fall ist. Manche Gerichte gehen von drei vermieteten Wohnungen aus, andere von acht. Spätestens aber dann, wenn eine Hausverwaltung eingeschaltet wird, kann dem Mieter, der regelmäßig Verbraucher ist, ein Widerrufsrecht zustehen.
Widerruf bei Haustürgeschäft:
Wird der Mietvertrag außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen – also z.B. in einem Café oder in der Wohnung – gilt dies als so genanntes Haustürgeschäft. Dann kann ein Widerrufsrecht bestehen.
Widerrufsrecht bei Fernabsatzvertrag:
Das Widerrufsrecht gilt nur für Fernabsatzverträge, bei denen also der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden (E-Mail, Brief). Weitere Voraussetzung ist, dass ein organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem unterhalten wird. Notwendig, aber auch ausreichend ist, wenn z.B. der beauftragte Verwalter ein entsprechendes System vorhält.
Fälle, bei denen ein Widerruf nicht möglich ist:
In den folgenden Fällen ist ein Widerruf des Wohnraummietvertrags nicht möglich.
- Die Mieter haben die Wohnung einschließlich Keller und Dachboden vor Vertragsschluss besichtigt.
- Der Vermieter ist eine Privatperson: Vermietet der Vermieter nur 1 oder 2 Wohnungen und hat keine Hausverwaltung beauftragt, gilt er i.d.R. nicht als Unternehmer – es besteht kein Widerrufsrecht.
Fazit: Was folgt daraus?
In allen anderen Fällen kann es sich anbieten, über das Widerrufsrecht zu belehren. Die Belehrung ist vom Mieter zu Beweiszwecken zu unterzeichnen. Außerdem sollte der Mietvertrag möglichst mehr als 14 Tage vor der Wohnungsübergabe abgeschlossen werden, damit der Mieter den Vertrag nicht nach bereits erfolgter Wohnungsübergabe widerruft.
Mehr Informationen:
Zum Thema hat der Zentralverband Haus & Grund Deutschland ein Merkblatt herausgegeben, das (nach kurzer Anmeldung) kostenlos heruntergeladen werden kann. Es handelt sich um das „Haus & Grund INFO“ mit der Nummer 38 („Widerrufsrechte im Mietrecht“). Hier finden Sie sämtliche INFOblätter (jeweils mit einem Download-Link):
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 04/2023 vom 30. August 2023).