Streitthema: die Gartengestaltung und -pflege
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Die Gartenpflege ist ein echter „Dauerbrenner“ in der Rechtsberatung. Wunsch und Wirklichkeit klaffen hier regelmäßig auseinander. Betroffen sind meist Einfamilienhäuser, bei denen der Garten mitvermietet wird. Vermieter beklagen häufig den Zustand des geliebten Gartens, wenn das Objekt zurückgegeben wird, mitunter aber auch bereits im laufenden Mietverhältnis.
Vermieter zuständig, wenn eine Vereinbarung fehlt
Bei der Vertragsgestaltung stoßen viele Vermieter an Grenzen. Wenn im Mietvertrag nichts zur Gartenpflege vereinbart wurde, ist grundsätzlich der Vermieter für die Pflege zuständig. Er ist dann dazu verpflichtet, diese zu übernehmen, um den Garten in einem gepflegten Zustand zu halten. Selbst größere Arbeiten wie das Vertikutieren des Rasens oder das Fällen eines Baumes müssen normalerweise vom Vermieter erledigt werden.
„Einfache “ mit überschaubaren Pflichten
Ist vereinbart, dass der Mieter die Gartenpflege zu übernehmen hat und wird der Umfang der Verpflichtung unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisiert, so schuldet der Mieter die dort beschriebenen Arbeiten. Wenn im Mietvertrag nur festgelegt wird, dass der Mieter den Garten pflegen muss, werden vom Mieter bloß solche Arbeiten geschuldet, die keinen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Üblicherweise zählen die Gerichte zu dieser einfachen Gartenpflege
- „Unkraut“ jäten
- Rasen mähen
- Beete umgraben
- Laub beseitigen
Alle anderen Arbeiten sind nach gängiger Rechtsprechung Sache des Vermieters
Am Un- oder Wildkraut scheiden sich oft die Geister
Hinsichtlich der Gartengestaltung hat der Mieter ein weites Ermessen. Ein Direktionsrecht steht dem Vermieter in der Regel mangels einer besonderen Absprache nicht zu. Der Mieter kann auch einen so genannten „Naturgarten“ anlegen. Die Grenze ist da zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Beim „Unkraut“ (oder Wildkraut) scheiden sich dabei schon die Geister, wenn etwa der Mieter behauptet, den gemeinen Giersch als Salatbeilage im Winter zu benötigen.
Fotos anfertigen und den Zustand dokumentieren
In der Schriftenreihe von Haus & Grund ist der lesenswerte Ratgeber „Mietverträge professionell ausfüllen“ von Dr. Hans Reinhold Horst (3. Auflage, 2019) erschienen. Darin empfiehlt der Fachmann, den Zustand des Gartens vor Mietvertragsbeginn zu dokumentieren und auch Fotos zur Anlage des Mietvertrags zu nehmen (S. 130). Ferner sei es sinnvoll, die Gartenpflege zu konkretisieren und auch Zeitintervalle aufzunehmen, in denen die Arbeiten vom Mieter auszuführen sind („regelmäßiges Rasenmähen, im Sommer mindestens alle 14 Tage“).
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Nur erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen umlegbar
Sollte der Einsatz von Fachkräften erforderlich und bei der Pflege des Gartens notwendig sein, dann soll dem Mieter ein Veränderungsverbot aufgegeben werden, um die Kosten der Pflege als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wobei das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Die dem Vermieter entstandenen Kosten der Gartenpflege sind nur insoweit als Betriebskosten umlagefähig, als sie erforderliche Arbeiten zu üblichen Preisen betreffen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 2. Dezember 1998, Aktenzeichen 48 C 637/97).
Keine einheitlichen Vorstellungen, was ordnungsgemäß ist
Erfahrungsgemäß und mit Blick auf die dazu ergangenen Gerichtsurteile und unterschiedliche Vorstellungen zur Gartenpflege wird das Thema streitanfällig bleiben. Bei der Vermietung eines zum Objekt gehörenden Gartens kann eigentlich nur zu Gelassenheit und einer angemessenen Miete als möglichem „Schmerzensgeld“ geraten werden, wenn das Ziergehölz bei Mietvertragsende vertrocknet oder der Buxbaum vom Zünsler vernichtet wurde. Das Landgericht Köln hatte bereits mit Urteil vom 11. Januar 1996 festgestellt, dass „Gartenpflege“ kein feststehender Begriff mehr sei. Es gebe keine einheitliche Vorstellung davon, was unter einer ordnungsgemäßen, sachgerechten Gartenpflege zu verstehen ist.
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (Ausgabe 01/2024 vom 5. Februar 2024).