Steuer-Infos (von Dr. Ludger Hermer)
Steuerberater und Diplom-Kaufmann Dr. Ludger Hermer gibt Tipps zu Themen rund um Fiskus und Immobilie. Diesmal widmet er sich der verbilligten Vermietung als Steuerrisiko und verrät Neues zur Geltendmachung von Sanierungsmaßnahmen.
Thema 1: Verbilligte Vermietung: Risiko bei der Einkommen- und Schenkungsteuer?
Wohnungsvermietungen innerhalb der Familie erfolgen häufig unterhalb einer ortsüblichen Miete. Diese Vergünstigung bei der Miete macht aber das Finanzamt hellhörig. Zum einen kann durch die verbilligte Vermietung ein Teil der Werbungskosten vom Abzug ausgeschlossen sein, zum anderen kann die verbilligte Vermietung auch eine Schenkungsteuer auslösen.
Unser Beispiel: Großvater Henry ist Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Reihenhaus bebaut ist und bisher für eine ortsübliche Miete von monatlich 1.100 Euro vermietet wurde. Da der bisherige Mieter gekündigt hat, soll nunmehr eine Neuvermietung erfolgen. Ein potenzieller Mieter ist bereit, das Haus ebenso für monatlich 1.100 Euro zu mieten.
Der liebgewonnene Urenkel Max, der für seine junge Familie eine größere Wohnung sucht, fragt an, ob er das Haus mieten kann. Großvater Henry freut sich sehr und ist bereit, das Haus an seinen Urenkel für nur 500 Euro zu vermieten, um dem jungen Glück den Familienstart zu erleichtern. Er fragt sich allerdings, welche Konsequenzen diese verbilligte Vermietung hat.
1. Wird der mögliche Werbungskostenabzug teilweise gestrichen?
Mit der Vermietung erzielt Großvater Henry Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die der Einkommensteuer unterliegen. Maßgebend für die Besteuerung sind die erzielten Einkünfte. Das bedeutet, dass Großvater Henry von den Mieteinnahmen die angefallenen Werbungskosten absetzen kann und nur die Differenz versteuern muss. Als Werbungskosten sind etwa die Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen für ein aufgenommenes Darlehen zur Finanzierung des Objekts, Grundabgaben, Erhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen abzugsfähig. Ergibt sich im Saldo ein Verlust, ist auch dieser steuerlich zu berücksichtigen und wird mit anderen positiven Einkünften des Großvaters verrechnet.
Wie verhält es sich nun mit der verbilligten Vermietung? Grundsätzlich steht es den Personen frei, zu welchem Preis ein Haus bzw.eine Wohnung vermietet wird. Auch eine Vermietung mit einer obligatorischen Miete von nur einem Euro wäre möglich. Durch den Werbungskostenabzug würde sich dann immer ein Verlust ergeben, was zu einer Steuerersparnis führen würde. Hier hat der Gesetzgeber aber einen Riegel vorgeschoben und eine Sonderregelung für diese Fälle geschaffen: „Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt (…) mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“
Großvater Henry hat das Haus bei einer ortsüblichen Miete von 1.100 Euro tatsächlich für nur 500 Euro vermietet. Damit beträgt der entgeltliche Teil der Vermietung 45 Prozent (500/1100) und zu 55 Prozent findet eine unentgeltliche Vermietung statt. Die Auswirkungen sind für Großvater Henry gravierend. Zwar muss er nur die tatsächlich erhaltene Miete steuerlich erfassen, aber alle Werbungskosten können nur noch zu 45 Prozent abgesetzt werden. 55 Prozent der entstehenden Werbungskosten sind infolge der verbilligten Vermietung nicht mehr abzugsfähig.
2. Schenkungsteuer: Geht der Fiskus von einer Schenkung aus?
Während das Zivilrecht differenziert und unentgeltliche bzw. verbilligte Gebrauchs- und Nutzungsüberlassungen häufig als Leihe beurteilt, geht das Steuerrecht einen anderen Weg. Denn der Schenkungsteuer unterliegen nicht nur zivilrechtliche Schenkungen, sondern auch alle anderen freigebigen Zuwendungen, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Hierfür müssen in der Regel drei Tatbestände erfüllt sein:
- der Wille des Schenkers zur „Freigebigkeit“,
- die objektive Bereicherung des Beschenkten sowie
- die objektive Entreicherung des Schenkers.
In dem geschilderten Fall ist die Freigebigkeit von Großvater Henry deutlich erkennbar, denn er vermietet aus freien Stücken verbilligt an den Urenkel. Bei dem Urenkel wiederum liegt eine objektive Bereicherung vor, denn er muss lediglich monatlich 500 Ero aufwenden (und nicht die ortsüblichen 1.100 Euro für das Reihenhaus bezahlen).
Es bleibt die Frage, ob sich eine objektive Entreicherung bei Großvater Henry einstellt. Eine Entreicherung erfolgt grundsätzlich durch die unentgeltliche Übertragung von Vermögenssubstanz. Eine Entreicherung kann aber auch durch die unentgeltliche Gewährung eines Vermögensverbrauchs entstehen, so der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 30. März 1994 (Az. II R 105/93). Denn der Schenker verzichtet bei der Einräumung einer Nutzungsmöglichkeit auf den Ertrag, welchen er üblicherweise erhalten hätte.
Auch wenn der hier geschilderte Fall durch die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht geklärt ist, ist Vorsicht angebracht, denn der Bundesfinanzhof hat jüngst über einen Fall der verbilligten Darlehensgewährung entschieden (BFH vom 31. Juli 2024, II R 20/22). Im Streitfall gewährte die Schwester ihrem Bruder ein unbefristetes und mit jährlich 1 Prozent zu verzinsendes Darlehen über 1,8 Millionen Euro.
Diesen Sachverhalt beurteilte der BFH als Schenkung, weil die Schwester auf einen Teil des Ertrags verzichtete, den sie bei verkehrsüblichem Verhalten aus dem Kapital gezogen hätte.
3. Tipp: Vorher verbindliche Auskunft vom Finanzamt einholen!
Auch wenn der BFH den Fall der verbilligten Vermietung als steuerpflichtige Schenkung noch nicht entschieden hat, bleibt hier ein Steuerrisiko bestehen. Denn im Ergebnis kann die verbilligte Vermietung nicht anders beurteilt werden, als es der BFH bei der verbilligten Darlehensgewährung vorgenommen hat.
Planen Sie eine verbilligte Vermietung und wünschen schenkungsteuerliche Rechtssicherheit, sollte vor Verwirklichung des Sachverhalts dem Finanzamt der Sachverhalt geschildert werden, verbunden mit einem kostenpflichtigen Antrag auf verbindliche Auskunft.
Thema 2: Neues zur steuerlichen Geltendmachung von Sanierungsmaßnahmen
Ob eine Sanierungsmaßnahme sofort als Werbungskosten abziehbar ist oder über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden muss, kann wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied ausmachen. Die Abgrenzung zwischen den sofort abziehbaren Instandhaltungskosten und den nur über die gesamte Lebensdauer der Immobilie abzuschreibenden Anschaffungs-/Herstellungskosten ist daher häufig Gegenstand von Streit mit dem Finanzamt.
Das Bundesfinanzministerium hat in diesem Zusammenhang die lange erwartete Neufassung der Anweisung an die Finanzämter (BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026) hierzu veröffentlicht, auch unter Einbeziehung der Rechtsprechung der letzten Jahre. Sie enthält Verbesserungen. Zumindest in einem Punkt wurde aber die Chance für eine nötige Erleichterung für sanierende Eigentümer verpasst.
Heizungstausch führt in der Regel nicht zum Ausschluss des Sofortabzugs
Positiv lässt sich feststellen: Es wurde – wie von Haus & Grund gefordert – klargestellt, dass energetisch relevante Maßnahmen wie Heizungstausch und Isolierglasfenster in aller Regel nicht zum Ausschluss der sofortigen Abziehbarkeit führen (Rz. 22). Klargestellt wurde außerdem, dass der Einbau von Solarthermie zur Brauchwassererwärmung nicht zu einer Versagung des Sofortabzugs von Werbungskosten führt. Die Nutzung von Solaranlagen in anderem Zusammenhang wurde aber bisher leider nicht steuerbegünstigend berücksichtigt.
„Sanierung auf Raten“: Betrachtungszeitraum wird auf drei Jahre verkürzt
Wird eine Sanierung über mehrere Jahre gestreckt, droht die Steuerfalle „Sanierung auf Raten“: Das Finanzamt geht dann nicht von einer Instandhaltung, sondern von Herstellungskosten aus und versagt die sofortige Abziehbarkeit von Werbungskosten. Immerhin: Der Betrachtungszeitraum für die infrage kommenden Sanierungsmaßnahmen wurde von fünf auf drei Jahre verkürzt. Das geht in die richtige Richtung und kommt unserer Forderung nach einer Abschaffung dieser Steuerfalle schon näher.
Weiter „Einzelfalldschungel“ bei „anschaffungsnahen Herstellungskosten“
Keine Verbesserung gab es dagegen bei der Steuerfalle „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Sie ist gesetzlich geregelt und wird jetzt in der Verwaltungsanweisung detailliert mit ihren Voraussetzungen dargestellt. Es bleibt generell für die Abgrenzung Sofortabzug/Abschreibungspflicht bei einer extrem komplexen Detailbetrachtung der Maßnahmen und einem unübersichtlichen „Einzelfalldschungel“. Dies zwingt den sanierenden Eigentümer weiterhin dazu, genau nachzuhalten, wann welche Maßnahme durchgeführt wird. Denn nicht nur die Art der Maßnahme, sondern auch der Zeitraum, in dem saniert wird, und die Höhe der Kosten können sich auf die Frage der steuerlichen Abziehbarkeit massiv auswirken.
Versprechen: Haus & Grund kämpft weiter für eine Abschaffung!
Vor einer größeren Sanierung sind die steuerlichen Konsequenzen mit zu bedenken, damit die Sanierung nicht zur Steuerfalle wird, beispielsweise bei den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ und der „Sanierung auf Raten“. Wir setzen uns weiter vehement für die Abschaffung dieser beiden steuerlich benachteiligenden Konstruktionen ein, die dem sanierenden Eigentümer den Werbungskosten-Sofortabzug verbauen und damit seinen finanziellen Spielraum einschränken
Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Rundbrief von Haus & Grund Oldenburg (vom 20. Februar 2026).