Teil I - Die Einbauküche

Diese Artikel-Serie geht auf ausgewählte Themen ein, die beim Ausfüllen eines Mietvertrags Probleme bereiten können. Im ersten Teil geht es um die Einbauküche. Übrigens: Wir bieten auch Unterstützung beim Ausfüllen des Vertrags an.

Die Parteien eines Mietvertrags streiten bei der Einbauküche mitunter über die Erhaltung und Instandsetzung sowie Abstandszahlungen oder eine mögliche Rückbauverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hier stellt sich dann die Frage, ob der Mieter oder Vermieter zuständig ist.

Mitvermietetes Zubehör: Sache des Vermieters

Zunächst gilt der Grundsatz, dass Möbel, Einrichtungsgegenstände, Einbauschränke, die sich vor Abschluss des Mietvertrags in der Wohnung befinden, nach § 311 c BGB als Zubehör mitvermietet werden. Dies gilt auch für Einbauküchen oder vom Vermieter gestellte Geräte und Maschinen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch aller Mieter aufgestellt wurden, wie z.B. Waschmaschinen in der Waschküche. Den Vermieter trifft die Reparatur- und Instandhaltungspflicht. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter die Küche selbst in die Wohnung eingebracht hat, oder ob er die vom Vormieter zurückgelassenen Sachen in der Wohnung belässt und in diesem Zustand weitervermietet.

Gegen Abstand übernommene Küche: Sache des Mieters

Hat der Mieter die Küche vom Vormieter gegen eine Abstandszahlung übernommen (gekauft), ist er Eigentümer der Küche geworden; er muss für Reparaturen und den Austausch von Geräten daher selbst aufkommen und die Küche bei Mietvertragsende auch entfernen. Der Mieter haftet in diesem Fall für Schäden, die durch die Einbauküche oder bei deren Ausbau entstehen. Der Vermieter sollte nicht nur mit Blick auf ggf. irgendwann anfallende Reparaturen und eine Rückbauverpflichtung beweisen können, dass der Mieter die in der Wohnung belassene Küche vom Vormieter übernommen hat.

Was passiert bei unentgeltlicher Überlassung?

Unser Standardmietvertrag von Haus & Grund sieht in § 12 derzeit vor, dass die bei Mietbeginn in der Wohnung befindliche Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird. Es wird also fingiert, dass die Küche nicht zur Mietsache gehört. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln hat eine solche Klausel mit Urteil vom 14.11.2017 (Az.: 18 C 182/17) akzeptiert und eine Klage des Mieters auf Zahlung der Kosten für eine nach Mietvertragsschluss defekt gewordene neue Geschirrspülmaschine abgelehnt. Eine solche Klausel kann zum Vorteil des Vermieters sein. Sollte ein Kücheneinbaugerät ausfallen, hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung des defekten Geräts gegen den Vermieter. Er kann das defekte Gerät durch ein eigenes ersetzen, welches er beim Auszug dann auch wieder mitnehmen kann. Der Vermieter sollte sich hier vor einem Austausch durch den Mieter aber von der mangelnden Funktion und dem Defekt gleichwohl überzeugen.

Zum Teil wird eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, wonach die Küche "unentgeltlich überlassen" ist, kritisch gesehen, weil dies eher einem Leihvertrag entspricht. Angesichts der Mietspiegelreform kann es sich zukünftig anbieten, dass die Einbauküche ausdrücklich mitvermietet wird, da die Küche sich in der Regel werterhöhend auswirkt. Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18).

Wann sich die Mitvermietung der Einbauküche empfiehlt …

Auch bei einer neuen oder hochwertigen Einbauküche kann es sich empfehlen, diese ausdrücklich mitzuvermieten. Der Vermieter kann entweder die Miete für die Küche extra angeben oder die Wohnung mit Küche zu einem kompletten Mietpreis vermieten. Um einen bestimmten Betrag ansetzen zu können, muss der Vermieter den Kaufpreis der Küche durch die geschätzte Nutzungsdauer teilen und die Kapital-zinsen hinzurechnen. Dieser Gesamtbetrag wird durch 12 Monate geteilt, so dass eine monatliche Miete für die Küche pro Nutzungsjahr – zusätzlich zum Mietzins – ausgewiesen werden kann. Wird die Küche mitvermietet, ist der Vermieter als Eigentümer der Küche verpflichtet, eventuell auftretende Schäden auf seine Kosten reparieren bzw. austauschen zu lassen, sofern die Schäden bei normalem, vertragsgemäßem Gebrauch der Küche aufgetreten sind.

… und welche (steuerlichen) Folgen das hat

Wer Wohnungen mitsamt Einbauküche vermietet, der muss von Zeit zu Zeit die verwohnte Küche er-neuern lassen. Die Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen. Wird eine Wohnung mit Einbauküche vermietet, kann der Vermieter die Erneuerung der kompletten Küche nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von der Steuer absetzen. Vielmehr sind die Kosten über einen Zeitraum von 10 Jahren als Abschreibung auf Abnutzung (AfA) abzuschreiben. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 03.08.2016, Az.: IX R 14/15).

Ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zum Ausbau der mitvermieteten Küche und Einbau einer vom Mieter erworbenen oder ihm gehörenden Küche besteht übrigens nicht. Wenn sich ein Mietinteressent mit einem solchen Anliegen an Sie wendet und der Abschluss des Mietvertrags von Ihnen gewünscht wird, empfehlen wir einen Beratungstermin.